عرفان حاجی پروانه، بازار؛ نبود آمار و نقضان ارقام در اقتصاد ایران یکی از مشکلات پژوهشگران، تحلیلگران و به‌ویژه فعالان اقتصادی است. بانک مرکزی موظف است که ماهانه گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران را منتشر کرد. گزارشی که به طور منظم منتشر نمی‌شود. امروز یعنی یازدهم شهریور گزارش تحولات تیر ماه با حدود ۴۱ روز تاخیر منتشر شده است.
بر اساس این گزارش هر متر مسکن در تهران به ۸۷ میلیون و ۴۶۰ هزار تومان رسیده که نسبت به ماه گذشته حدود ۱ میلیون و ۵۶۰ هزار تومن در هر متر افزایش داشته است. افزایشی که البته نماگر وضعیت رکودی این بازار است.
سوم مرداد ماه امسال با استناد به گزارش اتاق تعاون ایران به احتمال رونق بازار مسکن اشاره کردیم. یک هفته بعد اما ترور شهید هنیه در تهران ورق اقتصاد و سیاست را برگرداند و احتمال پاسخ نظامی ایران به اسرائیل بیشتر بازارها مثل بورس و مسکن را به کما برد. همواره ریسک‌های سیستماتیک تقاضا برای خرید مسکن را کاهش می‌دهد؛ اتفاقی که می‌توان آن را در آمارهای تیر ماه مشاهده کرد؛ چراکه تیر ماه ۱۴۰۳ با ۳۵۵۹ معامله صورت گرفته که ۳۱۳ معامله از خرداد ماه کمتر است.
جدول زیر روند معاملات خرداد و تیر ماه ۶ سال اخیر را نشان می‌دهد. همانطور که مشاهده می‌کنید به غیر از سال ۱۳۹۹ همه سالها میزان معاملات خرداد بیشتر از تیر ماه بوده است. این یعنی شاید نزول معاملات چندان به مسائل سیاسی هم مرتبط نباشد و به صورت تاریخی تیر ماه، بازه پررونقی برای معاملات نیست. حتی در تیر ماه سال ۱۴۰۲ قیمت میانگین هر متر مسکن نزولی هم شده است.
رفتارشناسی متقاضیان بازار مسکن
به طور کلی چهار نوع حضور در بازار مسکن ایران وجود دارد. خرید خانه اولی‌ها، تبدیل متراژ و ارتقا امکانات، سوم، حضور سرمایه‌گذاران و چهارم، حضور دلالان و سفته‌بازان مسکن. با توجه به رکود کم سابقه بازار مسکن در ماه‌های اخیر باید تصریح کرد که این روزها متقاضایان بازار مسکن گروه اول یعنی خانه‌اولی‌ها هستند. این قشر در همه فصول و زمان‌های مربوط به خرید ملک حضور دارند و تابع شرایط هم نیستند و اگر حضور ضعیفی دارند ناشی از قدرت خرید پایین است. الان چهار ماه است که در بازار مسکن تهران تقاضای سرمایه‌ای و دلالی وجود ندارد. سرمایه‌گذاران حرفه‌ای در شرایط رکودی اقتصاد به بازارهای امن‌تر مثل طلا یا حتی سود بانکی یا صندوق‌های درآمد ثابت در بورس پناه می‌برند و سفته‌بازها بین بازارهای مختلف مثل خودرو، مسکن و سهام جا به جا می‌شوند و این جا به جایی به وضعیت بازارها مرتبط است.
توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده شهر تهران در تیرماه سال ۱۴۰۳ نشان می‌دهد که به لحاظ مساحت واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ متر مربع سهمی معادل ۵۳.۶ درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند. همچنین ۵۶.۶ درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در این ماه معامله شده است. این اتفاق هم نشان دهنده کاهش قدرت خرید و هم نشان دهنده این است که نقدشوندگی بازار مسکن برای دسته کوچک سرمایه‌گذاران مهم است.
هر چند که میانگین رشد قیمت مسکن از تورم عمومی کمتر بود، اما تورم اجاره سربه فلک کشیده است. شاخص اجاره مسکن در تهران در تیر ۱۴۰۳ نسبت به تیر یک سال قبل ۴۵٬۹ درصد افزایش یافته است. میزان افزایش این شاخص در کل مناطق شهری هم ۵۰٬۴ درصد گزارش شده که بیانگر افزایش نرخ اجاره به میزان دو برابر حداکثر رقم تعیین شده از سوی دولت است. این عدد نشان دهنده شکست سیاست قیمت‌گذاری دستوری در بازار اجاره ایران است.
